大家好，

我最近刚被一家房地产开发公司聘用，负责清理其会计账目。该公司在会计和财务部门方面有过不良历史，在过去一年内更换了多位会计师和财务专业人士。相信您能想象账簿的状况有多糟糕——非常不理想。

背景情况是，公司设有多个项目，每个项目以独立的有限责任公司（LLC）形式运营。项目包括开发建设，并最终出售公寓/阁楼。项目在最后一个单元售出前不会关闭。我们从贷款机构获得一笔建筑贷款，用于覆盖整个项目成本。贷款机构的条款是：随着单元售出，全部销售金额直接支付给银行以偿还贷款。本质上，在贷款全部还清之前，我们看不到任何现金。我们没有费用，因为所有支出都资本化为在建工程（WIP）。

一旦某个单元售出，该单元对应的WIP成本部分必须结转并计入存货。分录如下：

  • 借：存货（反映存货增加）——贷：WIP（反映WIP转入存货的部分）

反映销售的两笔分录为：

  1. 借：贷款负债（减少贷款余额）——贷：收入（反映单元销售）
  2. 借：销售成本（COGS）——贷：存货（减少存货）

收入减去销售成本等于净收入，净收入需纳税。这看起来直接明了，对吧？

但我遇到几个令人头疼的问题。第一个问题是，整个项目只有一个WIP账户。单元没有进行工作成本核算（前任会计师的失误），因此我无法得知每个单元的具体成本。我只知道整个项目截至目前的累计成本，无法确定单个单元的销售成本（COGS）。

第二个问题是，即使我知道每个单元的COGS，在单元售出后确认净收入所产生的税款，我也无法用现金流支付，因为银行在贷款还清前会拿走所有销售款项。

因此，为了同时处理这两个问题，是否可以将单元的COGS记为整个销售价格，以显示当年净收入为零从而递延税款，然后在WIP/存货最终全部费用化并结转时，将剩余的销售金额记为收入（此时几乎没有或只有很少的COGS），并在最后一年（或几年）缴纳税款？我知道这样做税款负担会更大，因为全部（或大部分）COGS已在之前年度用于抵消收入以递延税款，直到贷款余额还清且有现金流为止，但这是我能想到的唯一可行方法。这种做法在税法和公认会计原则（GAAP）下是否可接受？

非常感谢您的帮助。